Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en couple, mais l’un de vous seulement peut emprunter ? Dans cet article, nous vous donnons toutes les clés pour réussir ce type d’achat et éviter les pièges. Apprenez comment optimiser votre financement et sécuriser votre achat, tout en tenant compte des spécificités juridiques et fiscales.
Acheter à deux avec un seul emprunteur : pourquoi et comment ?
Lorsqu’un couple souhaite acheter un bien immobilier, il est fréquent que les deux partenaires souhaitent souscrire ensemble un crédit immobilier. Toutefois, dans certaines situations, il peut être préférable de n’avoir qu’un seul emprunteur :
- L’un des deux partenaires a une situation financière ou professionnelle moins stable (CDD, intérim, période d’essai), ce qui pourrait compliquer l’obtention du prêt.
- L’un des deux partenaires a déjà contracté plusieurs crédits et se trouve en situation de surendettement.
- Le couple souhaite optimiser le financement de l’achat (par exemple, profiter d’un prêt à taux zéro accordé uniquement à l’un des partenaires).
Pour acheter à deux avec un seul emprunteur, plusieurs options peuvent être envisagées :
- Souscrire un crédit immobilier au nom de l’emprunteur et acheter le bien en indivision, c’est-à-dire que les deux partenaires seront copropriétaires du bien, à parts égales ou non.
- Opter pour un achat en tontine, où le bien est acquis au nom des deux partenaires, mais seul l’emprunteur souscrit le crédit immobilier. En cas de décès de l’un des partenaires, le survivant devient automatiquement propriétaire du bien.
- Créer une société civile immobilière (SCI), qui permettra d’acheter le bien au nom de la SCI et de répartir les parts entre les deux partenaires selon leur apport financier.
Les avantages et inconvénients de chaque solution
Chaque option présente des avantages et inconvénients qu’il convient de peser avant de faire votre choix :
L’indivision
Avantages : simplicité de mise en place, possibilité de répartir librement les parts entre les deux partenaires, prise en compte des apports financiers respectifs.
Inconvénients : en cas de désaccord entre les indivisaires, la vente du bien peut être bloquée ; lors du décès de l’un des partenaires, sa part revient à ses héritiers et non au survivant, sauf si un pacte tontinier a été conclu.
L’achat en tontine
Avantages : sécurité pour le partenaire survivant, qui devient automatiquement propriétaire du bien ; prise en compte des apports financiers respectifs.
Inconvénients : complexité et coût de mise en place, impossibilité de transmettre le bien à des héritiers autres que le conjoint survivant.
La SCI
Avantages : souplesse de gestion, possibilité de répartir les parts entre les deux partenaires selon leur apport financier, facilité de transmission du bien aux héritiers.
Inconvénients : coût et formalités de création de la SCI, risque de requalification fiscale en cas d’abus.
Les précautions à prendre pour sécuriser l’achat
Quelle que soit la solution choisie, il est important de prendre certaines précautions pour éviter les problèmes en cas de séparation ou de décès :
- Rédiger un pacte d’indivision ou un pacte tontinier, qui fixera les règles applicables à la gestion et à la vente du bien, ainsi qu’à la répartition des parts entre les deux partenaires.
- Souscrire une assurance décès-invalidité au profit du partenaire non emprunteur, qui lui garantira le remboursement du crédit immobilier en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.
- Envisager la possibilité d’un mariage ou d’un PACS, qui offrira une protection supplémentaire au partenaire non emprunteur en cas de séparation ou de décès.
Les conséquences fiscales de l’achat à deux avec un seul emprunteur
Enfin, il convient d’être attentif aux conséquences fiscales de ce type d’achat :
- En cas d’achat en indivision ou en tontine, les intérêts d’emprunt ne pourront être déduits que par l’emprunteur, et non par les deux partenaires.
- En cas de vente du bien, la plus-value immobilière sera imposée à chacun des partenaires selon sa part de propriété.
- Dans le cadre d’une SCI, les revenus fonciers éventuels seront imposés entre les deux partenaires selon leur part respective dans la société.
Acheter à deux avec un seul emprunteur est donc possible et peut présenter certains avantages. Toutefois, il est essentiel de bien choisir la solution adaptée à votre situation et de prendre toutes les précautions nécessaires pour sécuriser votre achat et éviter les problèmes ultérieurs.