Dans un contexte où l’investissement immobilier est devenu une valeur refuge, de plus en plus d’investisseurs s’intéressent à des formules innovantes pour se constituer un patrimoine. L’une d’entre elles, la nue-propriété, présente des avantages parfois méconnus, notamment en termes de fiscalité et de rentabilité. Cet article vise à vous éclairer sur le sujet et à vous aider à déterminer si l’achat en nue-propriété peut être une option intéressante pour vous.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est une forme de démembrement du droit de propriété : elle consiste pour l’investisseur à acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier, tandis que l’usufruit (c’est-à-dire le droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien) est temporairement cédé à un tiers, souvent un bailleur institutionnel. À l’échéance du démembrement, généralement fixée entre 15 et 20 ans, le propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir à débourser quoi que ce soit.
Les avantages fiscaux de la nue-propriété
L’un des principaux atouts de l’achat en nue-propriété réside dans ses avantages fiscaux. Tout d’abord, la taxe foncière est, en principe, à la charge de l’usufruitier, ce qui permet au nu-propriétaire de réaliser des économies substantielles sur la durée du démembrement. De plus, les revenus locatifs étant perçus par l’usufruitier, le nu-propriétaire ne déclare pas de revenus fonciers et n’est donc pas imposé sur ces revenus.
En outre, l’achat en nue-propriété permet également de bénéficier d’une réduction significative du prix d’acquisition par rapport à un achat en pleine propriété : cette décote peut atteindre jusqu’à 40 % selon la durée du démembrement. Cette réduction du prix d’achat se traduit par une diminution proportionnelle des droits de mutation (frais de notaire) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le cas échéant.
Une rentabilité attractive
Même si le nu-propriétaire ne perçoit pas directement les loyers pendant la durée du démembrement, l’achat en nue-propriété présente une rentabilité attractive pour plusieurs raisons. Tout d’abord, il faut noter que les loyers sont souvent réinvestis dans l’entretien et la valorisation du bien immobilier. Cela signifie que lorsque le propriétaire récupère la pleine propriété à l’échéance du démembrement, il dispose d’un bien en bon état et ayant potentiellement pris de la valeur.
De plus, compte tenu de la décote appliquée à l’achat en nue-propriété, la rentabilité de l’opération peut être très intéressante si l’on compare le prix d’acquisition avec la valeur du bien en pleine propriété à l’échéance du démembrement. Ainsi, l’investisseur réalise un gain en capital significatif lorsqu’il récupère la pleine propriété.
La sécurité de l’investissement
Investir en nue-propriété présente également l’avantage d’être une solution sécurisée pour se constituer un patrimoine immobilier. En effet, le nu-propriétaire est généralement protégé des aléas liés à la gestion locative (vacance locative, impayés de loyers, etc.) puisque c’est l’usufruitier qui assume ces risques. De plus, les programmes immobiliers proposés en nue-propriété répondent souvent à des critères de qualité élevés et sont situés dans des zones recherchées, ce qui garantit une bonne valorisation du bien à terme.
Les inconvénients de la nue-propriété
Malgré ses nombreux atouts, l’achat en nue-propriété présente quelques inconvénients qu’il convient de prendre en compte. Tout d’abord, il s’agit d’un investissement peu liquide : il est difficile de revendre un bien démembré avant l’échéance du démembrement. De plus, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers pendant la durée du démembrement, ce qui peut être dissuasif pour certains investisseurs.
En conclusion, il est important de peser le pour et le contre avant de se lancer dans un achat en nue-propriété. Si les avantages fiscaux, la rentabilité et la sécurité de l’investissement sont indéniables, il faut également prendre en compte la durée d’immobilisation des fonds et l’absence de revenus fonciers pendant la période de démembrement. Cependant, pour les investisseurs prêts à patienter et cherchant à diversifier leur patrimoine, l’achat en nue-propriété peut s’avérer une option judicieuse.