La vente d’une maison en location peut s’avérer complexe pour les propriétaires et les locataires. Quelles sont les réglementations à respecter ? Comment s’y prendre ? Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir sur le sujet.
Droit de préemption du locataire
Le droit de préemption est un droit accordé au locataire par la loi du 6 juillet 1989. Il lui permet d’acheter le bien immobilier qu’il occupe, en priorité, lorsque son propriétaire décide de le vendre. Ce droit vise à protéger les locataires qui souhaitent acheter leur logement, en leur offrant une chance de se porter acquéreur avant que le logement ne soit proposé à d’autres acheteurs potentiels.
Cependant, certaines conditions doivent être remplies pour que le locataire puisse bénéficier du droit de préemption :
- La vente doit porter sur la totalité du logement (et non pas seulement une partie)
- Le logement doit être proposé à un prix et des conditions identiques à celles proposées aux autres acheteurs potentiels
- Le propriétaire doit notifier au locataire son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier
Vente avec ou sans congé pour vendre
Deux cas de figure se présentent lorsque l’on souhaite vendre un logement occupé par un locataire :
- Vente sans congé pour vendre : Le propriétaire peut décider de vendre son bien immobilier sans donner congé à son locataire. Dans ce cas, le logement sera vendu occupé et le nouveau propriétaire devra respecter les droits du locataire en place (notamment le droit de préemption). Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
- Vente avec congé pour vendre : Si le propriétaire souhaite récupérer son logement pour le vendre libre de toute occupation, il doit donner congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail en cours (ou trois mois pour un meublé). Ce congé doit être motivé par la volonté de vendre et préciser les conditions de la vente (prix, modalités, etc.). Le locataire dispose alors d’un droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception du congé. S’il décide d’acheter, il dispose encore de deux mois supplémentaires pour finaliser l’acquisition. Si aucune réponse n’est donnée dans les délais impartis, le propriétaire est libre de vendre son bien à une autre personne.
Les conséquences fiscales
La vente d’un logement loué peut avoir des conséquences fiscales pour le vendeur :
- La plus-value réalisée lors de la vente est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, des exonérations sont possibles sous certaines conditions (durée de détention du bien, montant de la plus-value, etc.).
- Les loyers perçus jusqu’à la vente sont également soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour le locataire qui décide d’acheter le logement qu’il occupe, il est important de savoir que les frais de notaire sont généralement moins élevés que pour l’achat d’un bien libre de toute occupation. En effet, les droits d’enregistrement sont calculés sur la base du prix de vente diminué du montant des loyers restant à courir jusqu’à la fin du bail.
Les conseils pour réussir sa vente
Vendre un logement en location demande une bonne préparation et une connaissance précise des réglementations en vigueur. Voici quelques conseils pour réussir votre vente :
- Préparez votre dossier de vente en rassemblant tous les documents nécessaires (titre de propriété, diagnostics immobiliers, copie du bail, etc.)
- Informez-vous sur les droits du locataire et respectez-les scrupuleusement (droit de préemption, délais légaux, etc.)
- Faites estimer votre bien par un professionnel afin de fixer un prix de vente cohérent avec le marché
- Si vous donnez congé au locataire pour vendre, faites-le dans les délais légaux et assurez-vous que le congé respecte les conditions requises
La vente d’une maison en location peut s’avérer complexe, mais en respectant scrupuleusement les réglementations en vigueur et en étant bien préparé, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet immobilier.