Les charges locatives, également appelées charges récupérables, représentent une part importante des dépenses liées à la location d’un bien immobilier. Il est donc essentiel pour les locataires et les propriétaires de bien comprendre le mécanisme de répartition de ces coûts. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet sur le sujet afin de vous aider à mieux appréhender cette problématique.
Qu’est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives, ou charges récupérables, sont des dépenses engagées par le propriétaire d’un logement en vue d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien courant du bien loué et de ses équipements. Ces frais concernent notamment l’entretien des parties communes, les dépenses d’énergie (chauffage, eau chaude) ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ils sont en principe supportés par le locataire, mais font l’objet d’une régularisation annuelle par rapport aux dépenses réelles.
Les différentes catégories de charges
Il existe trois grandes catégories de charges locatives :
- Les charges relatives à la consommation individuelle du locataire, comme la consommation d’eau, de chauffage ou d’électricité. Le montant de ces charges dépend directement du comportement du locataire et peut varier en fonction des équipements dont dispose le logement (compteur individuel, chauffage collectif, etc.).
- Les charges liées à l’entretien courant et aux petites réparations dans les parties communes de l’immeuble. Il s’agit notamment des frais d’éclairage et de nettoyage des parties communes, de l’entretien des espaces verts ou encore des réparations mineures sur les équipements collectifs (ascenseur, interphone, etc.).
- Les charges liées aux services rendus aux locataires, comme la fourniture du personnel d’entretien ou la gestion du tri sélectif des déchets. Ces charges sont généralement calculées en fonction du nombre de lots dans l’immeuble et sont réparties entre les locataires.
La répartition des charges entre le locataire et le propriétaire
La répartition des charges locatives entre le locataire et le propriétaire est encadrée par la loi. En effet, seules les charges récupérables peuvent être imputées au locataire. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit une liste exhaustive des charges récupérables par catégorie. Il est donc important de se référer à ce texte pour connaître avec précision les dépenses qui peuvent être mises à la charge du locataire.
D’autre part, certaines dépenses ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire, car elles relèvent de la responsabilité exclusive du propriétaire. Il s’agit notamment :
- Des gros travaux d’entretien ou de réparation (ravalement de façade, remplacement de la chaudière, etc.),
- Des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement (isolation thermique, installation d’un détecteur de fumée, etc.),
- Des dépenses d’assurance liées au bien immobilier,
- Des frais de gestion et de recouvrement des loyers.
En outre, le propriétaire doit également s’acquitter de la taxe foncière, qui est une taxe locale perçue par les collectivités territoriales sur les propriétés bâties ou non bâties. Cette taxe ne peut pas être récupérée auprès du locataire.
La régularisation des charges locatives
Les charges locatives font généralement l’objet d’un versement mensuel par le locataire, en plus du loyer. Ce versement correspond à une provision pour charges, calculée sur la base des dépenses engagées par le propriétaire lors des années précédentes. Une fois par an, le propriétaire procède à une régularisation des charges afin d’ajuster les sommes versées par le locataire en fonction des dépenses réelles.
Pour effectuer cette régularisation, le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges récupérables ainsi que les justificatifs correspondants (factures, relevés de compteurs individuels, etc.). Le locataire dispose alors d’un délai de six mois pour contester les montants qui lui sont réclamés. Si la régularisation fait apparaître un solde en faveur du locataire, le propriétaire doit procéder au remboursement de cette somme dans un délai d’un mois à compter de la notification du décompte.
Les charges locatives en copropriété
Dans le cas d’une location située dans une copropriété, la répartition des charges locatives entre le locataire et le propriétaire est soumise aux mêmes règles que pour les locations hors copropriété. Toutefois, les charges de copropriété peuvent inclure des dépenses spécifiques, telles que les frais liés au syndic de copropriété ou aux travaux votés en assemblée générale. Ces dépenses doivent être réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes de copropriété et ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire.
En somme, bien comprendre la répartition des charges locatives entre locataires et propriétaires est essentiel pour éviter les conflits et assurer une gestion sereine de la location. Il convient donc de se référer à la législation en vigueur et aux documents contractuels (bail de location, règlement de copropriété) pour déterminer avec précision les différentes catégories de charges ainsi que leur mode de répartition.